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发布时间: 2024-01-20 00:14:05 | 作者: 电气安装

在德国，只要有房产，一般需交纳房产税，只有当房产是文物，而且维护费用超过房产收益时，可以提出免税申请。

房产税是地方税，有专门的《房产税法》。计算方式相对简单，是按“统一的征税值”乘以3.5%。后，再乘以当地确定的税率。例如，本报德国分社的房产近 140平方米，按此规定，计算的结果是每年分季度交纳900余欧元。这一数字相对固定，因为“统一的征税值”在德国西部是按1964年1月1日的数字确定，在东部是按1935年1月1日的数字确定，虽然法律要求每6年需重新核算“统一的征税值”，但实际上没做到，所以德国目前认为此征税值低于实际房产价值。

房产购置税能够说是更重要的调节手段。每购置一处房产，需按房产的实际价值交纳少数的税。这个税也是地方税，相应地，有一部《房产购置税法》。在德国，房产购置税绝大多数都是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。例如，首都柏林从2007年1月1日开始为4.5%。

本报在德国的房产恰恰是因为这一项交税，与当地各方进行了颇有曲折的交涉。这处房产是上世纪末以本报驻德记者名义购买，因为个人购买手续相对简单。但是现在驻德记者已几经更换，因此必须过户到人民日报社名下。于是，几乎重新经历了一遍旷日持久的购房手续。其中，当地财政局核算，分社房产价值为 270984欧元，需交纳房产购置税12194欧元。这可是一个不小的数字。因为现在人民日报社只是无偿过户，却需交纳这么大一笔金额，看起来确实很不公平。于是，我们在调研的基础上，按德国法律程序，通过税务顾问提出了异议。

同时，我们对柏林地区的房产价格进行了摸底。由于记者比较关心所住的小区，曾从小区的报纸《柏林周报》上看到一篇报道，没想到这时派上了用场。此文介绍了全柏林因金融危机影响而造成房价下落的情况。记者从中判断，分社房产现值大约每平方米1000欧元，总价值应是15万欧元左右，比上述财政局通知的270984欧元明显少得多。

综合上面讲述的情况，我们通过正常程序，全面提出异议：陈述过户历史原因，力争免税；在做不到免税的情况下，也要力求推翻原来的计算结果，减少税额。

不久，财政局来信，重新核算后的房产价值为151000欧元，税款从12194欧元改为6795欧元。减税目标达到，而且幅度较大。由于过期不交，即使仍处在解决异议过程中，还需交纳滞纳金，因此分社按期交纳了此款，同时继续争取免税。税务顾问与财政局交涉后说，根据德国《房产购置税法》和相关规定，即使无偿转移信托房产，仍需交纳房产购置税，免税可能性很小，除非经过“政治途径”。

去年3月25日，分社所在的维尔莫斯多夫财政局给税务顾问来信，称此案已转到他们那里，负责官员 “再次审查了一切行政文件”，发现“既没有事务性错误，也没有法律性错误”，请求税务顾问再次审查，或继续提出异议，或收回原异议，如果一个月之内不再提出异议，便视为结案。于是，经过报社慎重考虑，终止了异议，并最终经当地法院完成了旷日持久的过户手续。

从购房手续细节上遏制富裕阶层购买多套投资性住房势头

随着城市化进程的连年加速，埃及国内的人口流动近年来凸显的“大城市聚集”景象，仅首都开罗就容纳了全国近7800万人口的1/4，住房问题也因此慢慢的变成为了全社会广泛关注的热点话题。

开罗大学历史系一年级研究生赛义德来自港口城市亚历山大。他说，留在开罗意味着能够寻找到更多的就业机会，所以年轻人都会怀揣梦想来这里尝试。而且，随着全球气候变暖，很多港口城市和尼罗河三角洲低洼地带将可能面临因海平面上升而带来的土地减少问题，这也加速了人们向开罗的迁移。从埃及的人口年龄结构来看，目前29%的人已到适婚年龄，必然对住房存在刚性需求，而占到总人口50%的19岁以下人口也将在未来逐步构成住房需求的持续力量。

庞大的人口数量使开罗的住房问题变得十分“紧张”，而这种“紧张”并非仅仅源于房屋总量不足，而是更大程度地体现为房屋占有情况的贫富不均。三角洲集团地产经纪人萨利赫向记者介绍，在开罗市影响房子价格的首要因素是地段，以公寓楼为例，同等高度、面积和装修标准的公寓，偏远地段同繁华地段每平方米的价格区间在750美元8500美元之间。由于埃及实行土地私有政策，因此从理论上来说只要经济条件允许，就可以尽可能多地购买土地，并自行建造房屋。由于历史和社会等方面的原因，埃及国内当前的贫富差距仍较为悬殊，富裕阶层同低收入阶层在土地和房屋拥有量上也随之呈现出明显的两极分化现象。为平衡这种局面，埃及政府近年来不断调整房地产税收制度的相关细则，在“向低收入者倾斜”的总体原则下，力求通过房地产税制度使不同收入阶层的房屋实际占有量趋向平衡。

埃及住房部政策研究员尤素夫向记者介绍说，房地产税征收的对象为建筑和农业用地。依规定，建筑类房产分为自用和出租，自用建筑类房产税为总价 ×80%×10%，于房屋交易时交付。出租建筑类房产税率为租金收入的20%40%不等。同时，政府对建筑类房产征收治安税，该税项额度为房产总价 ×80%×20%。以上税种都由房地产所有者承担，埃及政府每10年对所有建筑和农业用地进行一次评估，根据评估结果研究是否调整相关税率。除国家规定的房地产税种外，各省市政府还可根据真实的情况征收部分地方性税费，以开罗市为例，还对市内房产征收市政税(净租金的2.67%，由所有者负担)、使用费(总租金的4%，由使用者负担)和卫生费(总租金的2%，由使用者负担)等。

为减少低收入阶层的房地产税压力，埃及政府对1977年9月9 日后建造的非豪华型住房建筑免收原始税和治安税。与此同时，从购房手续细节上遏制富裕阶层购买多套投资性住房的势头，如购房时需出具此前的住房状况证明，对已有房产者不再提供购房贷款，并且相应提高房地产征税额度和手续费，其中购买2 套住房的原始税是1套的两倍，3套则在2套基础上再翻倍，以此类推。另外，由于土地私有，政府在调节住房分配时也从源头土地层面入手，对拥有多套房产者在购买土地时实施高价政策，而对于建造首套自用住房所需的土地实施调节价。

不过，在实际征收环节中，埃及房地产税制度也面临着多年难以解决的问题。按照房地产税征收细则规定，征税对象应是全部完工的建筑，而对于“全部完工”的定义有十几项条目予以解读，如外墙装修完毕、房屋顶部封闭和大门正常开关等。因此，埃及相当一部分地产拥有者有意利用这一条款，在住宅建造过程中采取“局部不完工”的方式，如多层建筑的顶部故意不封顶、外墙装修只进行一半或者2/3、大门开关存在严重故障等，进而达到逃避交纳房产税的目的。对此，埃及住房部长艾哈迈德迈格拉说，在实际操作的流程中，房产拥有者出现建筑 “局部不完工”的原因很难从客观上予以定性，不排除相当一部分人是为了逃避交纳房产税而故意为之，但也有部分人是因为资金不到位而不得已建建停停，也有人根据其家乡习惯，家里每出生一个孩子，就加盖一层住房。所以，为了更好的提高房地产税的实际征收率，埃及政府近年来在进一步细化征收举措的同时，不断研究降低房地产税率的可行性，以从根本上减少房产拥有者对该税种的逃避心理和钻空子行为。

加拿大作为一个高税收高福利的国家，房地产税是地方政府财政收入的大多数来自。一般税收是由市政税、地区税和学校税组成的。税收的计算通常是房地产的公平市场价值乘以固定的税率(税金/每1000加元)。

根据加拿大统计局的数据：低收入家庭收入的11.7%需要用来缴纳地产税，而高收入家庭只需缴纳收入的4.2%。然而，比起平均占家庭收入21.3% 的个人所得税，平均占家庭收入2.9%的房地产税对于加拿大家庭来说，并不是一个特别沉重的负担。

对于购买房子的买主，地方政府征收一次性的“欢迎税”。每当房子过户一次，“欢迎税”就会重新征收一次。欢迎税的计算方式一般是进阶式的(不同的税率对应不同的价值区间)。

法国房地产税分为两种：业主税即不动产的所有者需要缴纳的税；居住税在民用住宅中居住的住户(可以是业主或者房客)需要缴纳的税。业主税是基于房屋的年出租价格来收取的，法国政府面临的主体问题是最后一次对于年出租价格的估值是在1974年完成的，导致估值严重落后，与市场行情报价不符。对于建筑进行的各种装修，业主必须向税务局申报价值方面的变更，以便政府能更好地估值。

对于出售住宅产生资产盈利税，税率为28.1%，由两部分组成：16%资产盈利税，12.1社会管理税。有许多例外的情况：比如：如果房屋为卖方的首要居所则可以免于缴税，无论哪种房产，持有15年以上可以免于缴税，如果在买房前在法国居住超过两年以上的非居民卖房可以免税，等等。

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