质量风暴席卷房地产!这几年的房子果然是最差的

  刚过去的315晚会上，央视曝光了万科广州尚城项目、远洋&招商蛇口杭州春秋华庭小区三个项目的精装修质量上的问题。其中，广州万科尚城业主在验房时，在楼上做蓄水试验，楼下卫生间“秒变水帘洞”。

  类似的新闻，在最近两三年中时常出现，这几年，房子的力量问题有了集中爆发的倾向。绿城高管甚至在公开场合说，“中国的房地产开发模式一直存在一些弊病，现在差不多走到了一个死胡同。形势逼着开发商进行快周转、控成本、降标准，房屋的品质也慢慢变得差，明后年可能迎来中国房地产行业投诉和维权高峰期。”

  可以理解为，100个人买了房，其中70个人都会遇上质量上的问题；也能够理解为，在100套房子里面挑一套，你有70%的机会买到一个漏水的房子。

  然而，业主们清楚地记得，他们签约时精装修的价格为每平方米10000到13000元。这个装修标准已经不低，一套房子100平方米，装修资金就100多万。

  对于验房时发现的漏水问题，万科公司派驻万科尚城的工程技术人员承认：“二次排水系统瘫痪了。”4个月后，万科在业主的压力下，给出了一个解决方案：在整体卫浴下方安装7cm的不锈钢踢脚线，打胶固定，并在卫生间增加建筑防水层。

  不过打上补丁三个月后，补丁不仅破了，还又臭又脏。业主们家里陆续出现了排污管破裂的情况，而且渗漏出来的是排粪水，臭味刺鼻，一栋楼就有十几户人家出现类似问题。

  房子质量不高，但价钱不低。在地产网站上，这个小区的房子大多需要300万。单价均在29000元以上。

  从验房到现在，万科尚城一直在跟舆论作斗争。315晚会被曝光后，万科深夜公开声明：这些工程质量上的问题，在2019年6月30日已经整改完毕。

  很快，业主们出来反映，问题还没整改好。并且还有很多新的问题，包括新的漏水开裂，以及在主卧床头设置三根排污管问题。

  卫生间漏水，加管子从主卧床头走，这样的操作，骚气比排污管的气息都要重。想象一下极端的情况，当你晚上睡觉时，楼上十几个住户，每个洗澡或者上洗手间，一阵流水就咕咚咕咚从你的床头发出。早上听到床头有频繁的水声，就说明邻居们都起床了，天已经亮了。

  至于业主们声称遇到的阳台走廊飘雨、电梯安全质量、延期交房等问题，对比之下，这些都已不是问题。

  质量上的问题，或者说超出想象的严重质量问题，早已不止存在于某一家开发商，而是渐渐成为整个行业的问题。那些代表了中国房地产整体顶配水平的龙头房企们，也未能幸免。

  今年7月，项城市双湖湾小区被质疑房子存在严重质量上的问题，墙面和地面大量空鼓，漏水，裂纹。

  在徐州，云龙区观澜别院小区的业主反映说，他们的新房即将交付入住。但大家发现，不少新房出现渗水、漏水。

  6月，虹口区珠江铂世外滩界刚交房，查出的问题有100多处。“暴力梅”来袭时，屋里厢是汤汤滴；燃气不开通，烧饭洗澡没方向；甲醛味刺鼻，熏得人头昏脑胀。

  今年6月，西安浐灞自然界云宸小区被爆料，6月13-17日的连日降雨下，小区大量房屋及地库出现了大规模漏水，仅其中一户便出现了近10个漏水点。

  一个房地产项目的开发成本主要有土地成本、建安成本、间接成本、融资成本、营销成本五部分。

  这其中，对一个项目来说，融资成本和土地成本在拿到钱、拿到地之后就已经确定，其余几项则还有回旋空间。而这几项成本，在一个项目的总成本中的占比，也有迹可循。

  其中一线%，中小城市土地成本一般占比只有20%多、建安成本占比约75%，

  综合来看，无论在哪个区域，一个楼盘中，土地成本和建安成本，已经占据了总成本的绝大部分。项目开发过程中，土地成本已经确定的情况下，只剩下在建安成本上玩花样这一条路。

  建安，指的是房屋建筑成本和房屋设施设施安装成本的简称。主要是建筑部分的基础工程、整体的结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人力成本投入。

  直白一点说，整个楼体，包括楼板、梁柱、外墙，以及楼体中的电线，水管，带装修的楼盘还要加上墙面粉刷、门窗，等等等等部分。这总的花费，都包含在建安成本中。

  最影响房屋使用的，就是整体的结构和墙体方面——这必然的联系到房子的使用安全和常规使用的寿命。不仅只是漏水。

  2019年，杭州万科世纪之光二期业主王女士向媒体反映，小区装修质量堪忧。不仅有整面碎裂的窗户，也有可以塞手指的地板缝，还有拼接的门框，脱落的外立面等。此外，开发商还将强弱电箱安装在次卧衣柜里，非机动车入口正对着单元门。

  还有网友反映，买的房子门和地板全部都是纸做的，万科方面则解释，被认为是纸板的是户内门面层材料，其实就是“中密度纤维板”。而中密度纤维板是人造板的一种。

  金角财经在1688平台搜索后发现，实木门和中密度纤维板之间的价格差别十分巨大。在一家佛山的店铺内，实木门的价格最低也要880元，而中密度纤维板的门板，最低只要85元。这中间的价差，相差10倍。

  开发商所做的一切，都是为了缩减成本。而缩减成本时，更有很大可能会危及房屋安全。

  2019年5月，长沙市望城区住建局在现场检查过程中对新城国际花都五期三标C10栋部分混凝土结构物件质量存疑。经鉴定，该项目C10栋12层以上部分混凝土结构物件强度未达设计要求。

  原因是搅拌站生产混凝土时混合了不合格沙子，混凝土原料没过滤，夹杂着大量泥土，导致混凝土黏性低、强度不足。

  强度不达标的混凝土危害性远远比“纸板门”严重得多，可能会造成墙体倒塌甚至整栋楼倒塌，还会使建筑物的抗震级别及应对其他极端情况的能力大打折扣。

  成本的压力，来自于对利润的追求。对于房企来说，赚钱的方式是房屋售价和成本之间的价差。

  尽管企业对减少相关成本有天然的追求，但于房企而言，还有一个不得不缩减成本的理由——限价。

  自2016年来，房地产市场进入了限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”时代，并在全国逐渐进入“限房价、竞地价”的时代，限价在过去的三年楼市调控中，直接把楼市疯涨的势头摁在了地上。

  限价，直接给房企的售价上限盖了帽，再想获得更大的价差，只能在成本上动手脚。

  2018年广州各区几乎全部实施了限价，以黄埔区为例，其总体限价约为1.86万元。但当时黄埔区的平均售价已经到2.6万元。

  目前，广州万科尚城的售价已经在3万元以上，为何能够突破限价政策？秘密就在于房子交房时，是带装修的。

  在人民网旗下的的领导留言板上，有业主对广州万科尚城发出投诉，称其存在售房阴阳合同现象，88平方住宅主合同金额170万元，附加95万多的装修合同。这样算下来，主合同上的单价不到2万元/平米，而装修合同的单价就超过了1万元/平米。总的单价已超越3万元/平米。

  在房地产业内，通过装修合同来转移售价，是心照不宣的操作。但往往，这样的装修质量，不一定可以达到合同金额的标准。比如那位投诉的业主就认为其实际的装修标准不到20万元。

  在实际的装修过程中，1万元以上的装修，已经几乎到了豪宅的标准，不容易有裂缝、门窗不合的情况。

  回头去看，2016~2017年度获取的土地，基本上大量的赶上了各个城市的限价政策，超过限价的项目既不可以进行销售备案，也不能销售。

  一边要限制房价，一边要追逐利润，随之而来的偷工减料（或者说减配），已成必然。

  这样的问题不是一家房企的个例，实际上，放眼全国，限价区域内这两年的房子，质量或许都不尽如人意。

  2020年6月27日，重庆招商雍景城业主反映，一期楼盘质量不过关，车库严重漏水。据业主介绍，位于渝北区的招商雍景城小区一期楼盘车库、房屋严重漏水，小区部分外墙两重鼓包、室内墙搓沙存在较为严重的空鼓现象。

  2018博鳌房地产论坛上，绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军说，“这两年买到的房子可能是最差的。”

  然而，开发商追求利润并不意味着可以牺牲产品质量，消费者也势必不乐意以购买问题房为代价，去给房企的利润买单。

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